在二手房交易中，許多購房者往往只顧房屋價值的高低，忽略了交易中可能出現的一些其他問題。事實上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價過程外，一些細節(jié)問題也是值得買家充分關注的。如有不慎，小細節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學教育網小編將為你介紹關于寧波二手房交易的一些注意事項和流程，寧波二手房交易稅費和其他費用的知識，希望對你有幫助。
賣方(出賣人)需要繳納的稅費種類及比例
①個人所得稅
個人所得稅稅率：交易總額的1%或兩次交易差額的20%。
個人所得稅繳納規(guī)定：如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過5年，免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
注：納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計算應納稅額的，應采取核定征收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。
②營業(yè)稅
營業(yè)稅稅率：交易總額的5%。
營業(yè)稅繳納規(guī)定：
(1)滿兩年的住宅，免征營業(yè)稅;
(2)未滿兩年的住宅，營業(yè)稅=成交價格×5%。
注：購買時間是否滿2年首先看產權證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據。這三種證件按照時間最早的計算，一般地說票據早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產權證。
③土地增值稅(部分房屋)
土地增值稅稅率：
(1)增值額未超過扣除項目金額50%，稅額=增值額×30%;
(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%，稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;
(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%，稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;
(4)增值額超過扣除項目金額200%以上，稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。
注：若土地增值額小于0，就可以免交，否則稅率就要按30%計算;另外，如果房齡滿三年土地增值稅減半，滿五年免征。
土地增值稅計算方法：土地增值額=合同成交價-扣除項目金額(其中扣除項目金額=上手價格+上手契稅+上手印花稅+交易手續(xù)費+營業(yè)稅)。
繳納條件：轉讓國有土地使用權及地上建筑物的時候需要繳納土地增值稅。
辦理二手房買賣流程需要提交的材料。
1、登記申請書原件(受理窗口提供)。
2、申請人身份證明。
3、房屋所有權證原件。
4、網上簽約的北京市存量房買賣合同原件。
5、買賣雙方當事人約定通過專有賬戶劃轉交易結算資金的，應提交存量房交易結算資金托管憑證原件;買賣雙方當事人約定自行劃轉交易解散資金的，應提交存量房交易結算資金自行劃轉聲明原件。
6、契稅完稅或減免稅憑證原件。
7、房屋所有權證上的房屋登記表、房屋平面圖將產權人名字遮蓋復議買方人數+1份。
8、其他資料：
(1)住宅類房屋買賣的，還需提供購房資格審核時申報家庭成員的身份證明、結婚證明、戶籍證明及其他材料原件。
(2)央產已購共有住房轉移的，還應提交《在京中央單位已購公房變更通知單》原件。
(3)已購經濟適用房、限價商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購房人的證明原件;滿五年出售的，需提交產權人戶口所在區(qū)縣住房保障部門開具的放棄回購權的證明。
(4)補交土地出讓金的證明。
(5)標準價、優(yōu)惠價提交補交房價款證明或滿65年工齡的證明原件。
(6)國有土地使用證(整宗房產的)。
(7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件。
(8)商業(yè)配套設施轉讓的，還應提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件。
二、委托辦理的證明材料提交。
1、委托代理人登記的，提交授權委托書原件、委托人身份證明、受托人身份證明;授權委托書中記載的委托事項、權限應明確;授權委托書經公證的，可不再核對委托人的身份證明原件;
2、轉讓為自然人的，委托書應公證;
3、境外法人、其他組織、個人的委托書、有關登記材料應公證。香港出具的公證書，應由中國法律服務(香港)有限公司 加蓋轉遞專用章;臺灣出具的公證書應由中國公證員協會或者北京市公證員協會確認;外國申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權委托書、有關登記材料應當公 證。在外國公證的證明文件，需要中國駐該國使、領館認證;與中國沒有外交關系的國家，由該國和中國都有外交關系的第三國的中國使、領館認證;
4、無(限制)民事行為能力人的房屋登記，由其監(jiān)護人代為申請，提交監(jiān)護人身份證明、被監(jiān)護人居民身份證或戶口簿(未成年人)、證明法定監(jiān)護關系的戶口簿，或者其它能夠證明監(jiān)護關系的法律文件;
5、因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供由監(jiān)護人出具的為被監(jiān)護人利益的書面保證原件;
6、當事人約定合同經公證生效的，應當提交有關合同的公證文書原件;
7、登記申請材料是外文的，應同時提交經公證的中文譯本原件;
8、出賣房屋的單位和個人，必須持有房屋所有權證和其他有關證件。房屋開發(fā)經營企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機關核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。
三、二手房買賣的具體流程。
1、買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的所有費用都歸買方支付;
2、買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案;
3、買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同，支付定金給中介公司。
4、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關事務;
5、買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用)，買方及擔保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)，約7~8個工作日左右;
6、買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右;
7、買方同擔保公司去房地產產權登記中心簽訂房地產買賣合同，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執(zhí)，需5個工作日;
8、買方同擔保公司到領證窗口簽署回執(zhí)繳費領取房產證(記得多復印一些，再見到它時要等全部貸款還清之后啦)，擔保公司領出新房產證同按揭銀行在房地產產權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右;
9、買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。
二手房交易最容易出現麻煩的地方就是各種材料，所以把所有材料分門別類地整理出來可以使二手房交易更加順暢。如果在這個過程中需要律師的幫助，歡迎在線咨詢華律網。
