上周，位于深圳市寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)的一塊原農(nóng)村集體工業(yè)用地成功以掛牌方式出讓，并以1.16億元成交。這是今年1月18日深圳啟動新一輪“土改”后，首宗上市流轉(zhuǎn)的集體工業(yè)用地;也是全國首宗原農(nóng)村集體土地不經(jīng)政府征地直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。
1987年12月1日，以深圳土地“第一拍”為標(biāo)志的土地制度改革至今仍為人稱道;而上周的農(nóng)地“第一拍”，更是黨的十八屆三中全會和中央城鎮(zhèn)化工作會議明確“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”以來的最新突破，廣東因此也再次成為了土地制度改革的先鋒。
推動農(nóng)村集體土地與國有土地同價同權(quán)，其核心是讓農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化的紅利，也有助于解決傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中“半市民化”的后遺癥，實現(xiàn)真正“人的城鎮(zhèn)化”。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1978年到，全國城鎮(zhèn)化率從17.92%提升到52.57%，達(dá)到世界平均水平。但據(jù)第六次人口普查，實際上戶籍城鎮(zhèn)化率僅27.7%，超過3億農(nóng)民工仍處于“半市民化”狀態(tài)。要根本解決這一問題，除了戶籍制度改革和加大基本公共服務(wù)的投入，允許進(jìn)城農(nóng)民利用原有土地獲得進(jìn)城的“第一桶金”非常關(guān)鍵。
當(dāng)然，農(nóng)村土地集體所有制度之根本不能動搖，如何既讓進(jìn)城農(nóng)民分享城鎮(zhèn)化的紅利，又保證農(nóng)村土地、特別是18億畝耕地不流失?改革需要找到微妙的平衡點。
目前除廣東外，不少地方都試圖在現(xiàn)有土地管理制度框架下先行先試小步突破，其中，江蘇無錫率先推行的農(nóng)村宅基地“雙置換一轉(zhuǎn)化”利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，覆蓋面積之廣，惠農(nóng)力度之大，頗具借鑒意義。
取經(jīng)
四村一社區(qū)
連成萬頃良田
根據(jù)無錫市“雙置換一轉(zhuǎn)化”方案，村民宅基地住房面積可1：1置換成保障房，最大置換面積可達(dá)250平方米。原土地承包經(jīng)營權(quán)則置換成為城鎮(zhèn)社保：16歲以下的村民可一次性補償6000元;16歲-男50歲/女45歲的適齡工作村民可將農(nóng)齡以2：1折換為工齡接入城鎮(zhèn)社保;男50歲/女45歲- 男60歲/女55歲的村民可選擇接入社保或享受政府保養(yǎng)，政府保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)為每人每月610元;男60歲/女55歲以上退休年齡段的村民則統(tǒng)一享受政府保養(yǎng)。此外，原村集體則成立社區(qū)股份合作社，將集體資產(chǎn)量化折股分到村民人頭，實現(xiàn)了村民帶股進(jìn)城享受分紅。
12月11日，南下的冷空氣吹散了困擾多日的霧霾。走進(jìn)無錫市惠山精細(xì)蔬菜產(chǎn)業(yè)園，一派田成方、路成框、林成網(wǎng)、渠通暢的景象。
你也許想不到，這片總面積8000多畝的蔬菜基地上，幾年前還散落著楊西園村、秦巷村、五秦村、天壽村等4個行政村和一個社區(qū)，居住著2200多位農(nóng)民。
老楊也是其中一個。這天他起了個大早：“今天有批萵筍要收，好早點送給客戶。”老楊是惠山精細(xì)蔬菜產(chǎn)業(yè)園所在的無錫萬頃良田項目的一名負(fù)責(zé)人。如今雖然仍工作在田間，但祖祖輩輩都是農(nóng)民的他，其實已是一個“城里人”了。他說，原來的土地置換了商品房和社保，原村集體成立了股份合作社每年都有分紅，再加上現(xiàn)在這份工資，日子過得很紅火。
老楊原屬的楊西園村緊挨著惠山區(qū)洛社鎮(zhèn)。洛社鎮(zhèn)距離無錫市區(qū)僅12公里，總?cè)丝诔^20萬人，稱得上是無錫城的一個衛(wèi)星城。在蘇南地區(qū)，洛社的工商業(yè)頗具盛名，是蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)祥地之一，素有“小無錫”的美譽。
隨著洛社鎮(zhèn)的發(fā)展，建設(shè)用地的需求越來越大。但農(nóng)地被征用后，一次性的征地補償并不能很好地解決失地農(nóng)民的出路問題。老楊說：“村里本來就人多地少，那段時間村里老有征地，看著洛社越來越發(fā)達(dá)，我們村民卻分享不到甜頭，大家怨氣不少。”
楊西園村終于在迎來了華麗轉(zhuǎn)身。那一年，無錫市系統(tǒng)性地開始推進(jìn)以土地承包經(jīng)營權(quán)置換城鎮(zhèn)社會保障，以農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)住房保障以及村集體資產(chǎn)確權(quán)量化折股的“雙置換一轉(zhuǎn)化”工程。簡單來說，進(jìn)城農(nóng)民用土地置換了住房和社保，和國家分享了土地溢價收益，也就間接實現(xiàn)了同地同權(quán)。
對“雙置換一轉(zhuǎn)化”頗有研究的無錫市委農(nóng)辦綜合管理處處長何建升介紹，這一方面是迎合城鎮(zhèn)化的大趨勢，但最主要的還是為了還歷史欠賬。他說，歷史上無錫的征地拆遷主要遺留了兩類問題，一是拆房留地，農(nóng)民新的住房離土地很遠(yuǎn)，導(dǎo)致人地分離;二是征地留房，失地農(nóng)民沒有土地收益也就無法承接城鎮(zhèn)社保。
此外，無錫人均耕地面積本來就非常小，經(jīng)歷了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)快速發(fā)展的時期，“村村點火戶戶冒煙”的狀況導(dǎo)致農(nóng)村面貌雜亂無章，不利于管理。何建升說，從趨勢來說，也應(yīng)該將人集中到社區(qū)，將零散的土地集中規(guī)�；�(jīng)營。
就這樣，楊西園村召開村民大會，表決通過了全村參加“雙置換一轉(zhuǎn)化”的動議。
和楊西園村一起參與這次“雙置換一轉(zhuǎn)化”的還有秦巷村、五秦村、天壽村等3個行政村和石塘灣社區(qū)。整個項目涉及農(nóng)戶681戶2247人。村民騰退的宅基地等建設(shè)用地被復(fù)墾整理，再加上原農(nóng)用地的平整，僅新增耕地就達(dá)到916畝。由此，原本高低錯落的8000多畝土地被連接成片，當(dāng)?shù)匦蜗蟮貙⑦@個項目稱為“萬頃良田工程”。
