西藏物業(yè)管理條例收費標準及管理辦法細則(全文)

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為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定了西藏省物業(yè)管理條例,下面是小編給大家整理的最新的西藏物業(yè)管理條例收費標準及管理辦法細則(全文),可供參考,歡迎大家閱讀。

第一章  總 則

第一條 為了規(guī)范城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,構建和諧住宅小區(qū),根據(jù)《物業(yè)管理條例》,

結合自治區(qū)實際,制定本辦法。

第二條 本辦法所稱住宅物業(yè),是指城鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的住宅及其配套的共用設施設備和公共場地。

第三條 住宅物業(yè)實行屬地化管理。自治區(qū)建設行政主管部門負責全區(qū)城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理的宏觀指導和監(jiān)督;各地(市)、縣建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)對本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅物業(yè)服務的具體工作實施監(jiān)督、管理。

各級規(guī)劃(土地)、工商、公安等行政主管部門按照各自職責,對住宅物業(yè)管理服務活動實施監(jiān)督、指導。

第四條 住宅小區(qū)的物業(yè)由業(yè)主通過招投標委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務管理,也可以實行業(yè)主自行管理。

對新建住宅小區(qū),原則上應當實行物業(yè)管理。

第五條 業(yè)主或者使用人對住宅的所有權、使用權以及對配套共用設施設備和公共場地、綠地依法共同享有的所有權、使用權受法律保護,任何單位和個人不得侵占。

第二章 業(yè)主委員會

第六條 城鎮(zhèn)住宅區(qū)有下列情形之一的,由當?shù)乜h級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)會同住宅出售單位召開業(yè)主大會:

(一)住房出售率達到住宅小區(qū)總建筑面積40%的;

(二)住戶入住率達到住宅小區(qū)總戶數(shù)50%的。

第七條 業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權以套計算,有單獨房屋產(chǎn)權證的一套計一票。

非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權,按物業(yè)建筑面積計算,不超過100平方米有單獨房屋產(chǎn)權證的計一票;超過100平方米的,每超過100平方米再計一票。

單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權最高不超過全部投票權的30%,剩余投票權按照其他業(yè)主占全部投票權的比例分攤。

第八條 首次業(yè)主大會應當在當?shù)乜h級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)指導下制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》,就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權決定辦法,業(yè)主委員會的組成,委員的資格、任期、改選、罷免,經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出具體約定。

第九條 業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式進行;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議,代理人應當出具書面授權委托書。

業(yè)主大會所作決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金籌集和使用方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

第十條 業(yè)主大會行使下列職權:

(一)選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(二)審議通過《業(yè)主委員會章程》和《業(yè)主公約》;

(三)聽取和審議物業(yè)管理工作報告;

(四)決定或者授權業(yè)主管理委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(五)決定物業(yè)管理的其他重要事項。

第十一條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔任。同時,業(yè)主委員會委員不得領取報酬,也不得在所聘任的物業(yè)管理企業(yè)中任職。

業(yè)主委員會由主任、副主任、委員組成,主任、副主任在委員中選舉產(chǎn)生,委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生,名額應當為5個以上單數(shù),每屆任期3年,可以連任;因物業(yè)產(chǎn)權變更不再是業(yè)主的,應當予以改選。

一個住宅小區(qū)內(nèi)只能成立一個業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向當?shù)乜h級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)備案。備案時應提交《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、業(yè)主大會決定、選舉結果及組成人員名單等相關資料。

第十二條 業(yè)主委員會應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》定期召開業(yè)主大會會議;經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時處理的,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十三條 業(yè)主委員會應履行下列職責:

(一)召集并主持業(yè)主大會,并向業(yè)主大會報告物業(yè)管理實施情況;

(二)代表業(yè)主招標選聘物業(yè)管理企業(yè),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施;

(四)按照物業(yè)服務合同的約定,變更、解除物業(yè)服務合同;

(五)接受建設行政主管部門等有關部門和所在地人民政府(居民委員會)的指導和監(jiān)督;

(六)與當?shù)叵M者協(xié)會和建設行政主管部門就物業(yè)管理服務中存在的爭議進行協(xié)商。

業(yè)主委員會不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照《西藏自治區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質暫行辦法》規(guī)定向縣級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)申領物業(yè)管理資質證書,經(jīng)工商管理部門登記注冊后,方可從事物業(yè)管理活動。

凡區(qū)外物業(yè)管理企業(yè)在我區(qū)從事物業(yè)服務活動的,應當持《資質證書》及相關材料到自治區(qū)建設行政主管部門辦理資質驗證和備案手續(xù)。

從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的義務包括:

(一)全面履行物業(yè)服務合同,提供優(yōu)質服務,提高物業(yè)管理水平;

(二)接受業(yè)主委員會的監(jiān)督,定期向業(yè)主委員會報告工作;

(三)組織開展社區(qū)綜合服務和健康有益的娛樂活動;

(四)加強內(nèi)部管理,建立健全物業(yè)維修費用收支記錄等制度;

(五)接受當?shù)亟ㄔO、規(guī)劃、公安等部門的指導監(jiān)督。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的權利包括:

(一)依據(jù)物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費;

(二)依據(jù)當?shù)匚飪r部門的規(guī)定收取代辦服務費;

(三)依法開展多種經(jīng)營活動和特約有償服務;

(四)有權制止違反本住宅區(qū)《業(yè)主公約》和物業(yè)服務合同的行為;對造成共用設施設備損壞的,有權要求賠償;對嚴重違反《業(yè)主公約》和物業(yè)服務合同的行為,有權依照《業(yè)主公約》和合同約定及時予以處理,或者交由有關部門依法處理。

第四章 物業(yè)管理服務

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售住房前,應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)服務。但投標人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的,經(jīng)當?shù)乜h級以上人民政府建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)批準,可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務。前期物業(yè)服務費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔,不得變相向購房者收取物業(yè)服務費。

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同時,應當明確前期物業(yè)服務內(nèi)容、服務費用、物業(yè)保修范圍和時限、違約責任等物業(yè)管理具體事項。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時,應當公告并告之購房者物業(yè)服務的標準、收費等相關事項。

第十九條 前期物業(yè)服務合同期限應當?shù)叫鲁闪⒌臉I(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。

第二十條 前期物業(yè)服務合同終止時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在當?shù)乜h級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)監(jiān)督指導下,向業(yè)主委員會移交下列工程建設資料:

(一)住宅規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

(二)單體建筑及結構、設備竣工圖;

(三)住宅地下管網(wǎng)結構圖;

(四)有關設施設備的使用和維修技術資料;

(五)依法簽定的房屋質量保證協(xié)議;

(六)物業(yè)管理必需的其他工程建設資料。

第二十一條 商品房開發(fā)企業(yè)應當按照總建筑面積0.3%的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必要的物業(yè)管理用房,但最低不低于50平方米、最高不超過300平方米。

物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有,業(yè)主大會成立后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將物業(yè)管理用房產(chǎn)權證書移交給業(yè)主委員會,僅供物業(yè)管理企業(yè)使用;未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉讓、出租或者挪作他用。

第二十二條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務,應當與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務合同,并將住宅小區(qū)的工程建設資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)服務合同應當包括管理事項、管理權限、管理期限、管理費用、雙方的權利和義務、違約責任、合同變更與解除等條款。物業(yè)服務合同應當使用自治區(qū)建設行政主管部門規(guī)定的示范文本,并報當?shù)乜h級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)備案。

第二十三條 物業(yè)服務合同中應當約定下列事項:

(一)住宅共用部位、共用設施設備以及各類管道、線路的使用管理、維修和更新;

(二)保潔服務、綠化服務、保安服務、車輛管理;

(三)住宅自用部位和自用設備的維修、更新;

(四)業(yè)主或者業(yè)主委員會委托的其他事項。

第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第二十五條 出售商品住房和公有住房,購房者按購房款3%、房地產(chǎn)銷售商按售房款5%的比例提取共用部位、共用設施設備維修基金,用于住宅共用部位和共用設施設備的維修及設備重置、改造、更新。

共用部位、共用設施設備維修基金的管理使用,按照財政部、建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執(zhí)行。

共用部位、共用設施設備維修基金的使用情況由業(yè)主委員會在每年定期召開的業(yè)主大會上向全體業(yè)主作具體說明。

第二十六條 住宅自用部位、自用設備超過法定保修期后的維修、更新,由業(yè)主或者使用人負責,費用自理。物業(yè)服務合同另有約定的除外。

住宅共用部位和共用設施設備超過法定保修期后的維修、更新,由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)負責,其費用在住宅共用部位維修基金、共用設施設備維修基金中列支。

住宅戶外供水、供電等設施設備的管理、維護,由供水、供電等企業(yè)負責。

第二十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主,并與業(yè)主就共用部位和共用設施設備的損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂協(xié)議。

房屋裝飾裝修企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)從事房屋裝飾裝修的,應當向所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)辦理《臨時施工人員證》,施工期間應接受物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者《業(yè)主公約》的行為,應當予以勸阻;對拒不改正的,應當及時報告業(yè)主委員會處理,情況嚴重的報當?shù)乜h級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)依法處理。

第二十八條 因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的,業(yè)主或者使用人應當及時改正并負責維修;對發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急措施,并及時通知業(yè)主委員會。維修費用由肇事業(yè)主承擔。

第二十九條 業(yè)主在使用物業(yè)中不得有下列行為:

(一)破壞房屋承重結構、主體結構;

(二)損壞或者擅自占用物業(yè)共用部位、共用設施設備,移動共用設備;

(三)破壞房屋外觀;

(四)違法搭建建筑物、構筑物;

(五)擅自改變物業(yè)的使用性質;

(六)侵占綠地,損毀花草樹木;

(七)隨意停放車輛;

(八)隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

(九)違反規(guī)定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質,或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲;

(十)擅自設置攤點;

(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止或者解除后30日內(nèi),向業(yè)主委員會辦理交接手續(xù),并報縣級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)備案。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)應當根據(jù)自治區(qū)服務收費的有關規(guī)定,向當?shù)乜h級物價管理部門申領經(jīng)營性收費許可證。

第五章 物業(yè)服務收費

第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)的具體收費標準由業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理企業(yè)時,按照物業(yè)管理企業(yè)提供服務水平,參照當?shù)氐兀ㄊ校┙ㄔO行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)和物價部門制定的標準協(xié)商確定。

在已委托實施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi),已購買商品房取得產(chǎn)權后尚未入住的業(yè)主,減半繳納物業(yè)服務費;尚未售出的商品房,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照一定比例繳納物業(yè)服務費,具體比例由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)受供水、供電、通訊、光纖網(wǎng)絡等企業(yè)的委托,代收水、電、通訊、有線電視等費用的,由委托企業(yè)按代收總費用的一定比例向物業(yè)管理企業(yè)支付代辦服務費,具體比例由雙方協(xié)商,但不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。

第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供代請家政服務人員或者鐘點工、清洗家用電器、代購商品等專項特約服務,并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商收取特約服務費。

第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)承擔住宅法定保修期內(nèi)的保修義務的,應當將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用。

第三十六條 物業(yè)管理經(jīng)費的收取和使用,應當統(tǒng)一管理、?顚S。對物業(yè)服務合同約定實行籌金制的,物業(yè)管理企業(yè)應當按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。對物業(yè)服務合同約定實行包干制的,物業(yè)管理企業(yè)可以不向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。

第三十七條 業(yè)主未按物業(yè)服務合同規(guī)定繳納物業(yè)服務費的,應當由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)出面協(xié)調(diào)解決,超過兩個月仍不繳納的,物業(yè)管理企業(yè)可拒絕為其提供服務,并向當?shù)亟ㄔO行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)申訴或向司法部門依法起訴。

對業(yè)主確因家庭生活困難、享受低保的,物業(yè)管理企業(yè)可適當減免其物業(yè)服務費。

第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)不按物業(yè)管理服務合同約定提供服務,或者因管理不善給業(yè)主造成損失的,業(yè)主委員會可依法要求其按照合同提供服務,或者依法向當?shù)乜h級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)投訴,要求其賠償。

對情節(jié)嚴重的,除要求物業(yè)管理企業(yè)進行賠償外,業(yè)主委員會還可以依法解除其物業(yè)服務合同。

第六章 附 則

第三十九條 違反本辦法規(guī)定的,由縣級建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)依據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定進行處罰。

第四十條 自治區(qū)城鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的辦公樓、寫字樓、商業(yè)樓等各類房屋建筑實施物業(yè)服務,參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條 ?建設行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)在劃分物業(yè)管理區(qū)域時應當考慮下列因素:

(一)業(yè)主共用供水、排水、供電、消防等設施設備;

(二)屬于一個自然街道或者封閉小區(qū);

(三)與社區(qū)居民委員會設置大體相適應。

第四十二條 本辦法中有關用語的含義為:

(一)住宅自用部位,是指一套住宅戶內(nèi)自用的客廳、房 間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井和庭院(含圍墻)以及室內(nèi)裝飾等部位。

(二)住宅自用設備,是指住宅戶內(nèi)的門窗、衛(wèi)生潔具和供水、排水、電線、電表、水表等設備。

(三)住宅共用部位,是指住宅建筑的主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(四)住宅共用設施設備,是指住宅區(qū)(樓)內(nèi),建筑費用已分攤進住房銷售價格的共用上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、供電線路、照明、消防設施、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施及共用設施設備使用的房屋等。

第四十三條 本辦法由自治區(qū)建設行政主管部門負責解釋。

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