江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省物業(yè)管理行政主管部門。
市、縣(市、區(qū))建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級人民政府確定。
縣級以上地方人民政府的其他有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，共同做好有關(guān)管理工作。
第四條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主也可以委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主代為參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。代為參加的受托人必須代為表達(dá)委托人的真實(shí)意思表示;有書面意見的，應(yīng)代為轉(zhuǎn)交。
業(yè)主大會(huì)可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)履行相關(guān)職責(zé)。
第六條 業(yè)主享有下列職權(quán)：
(一)參加業(yè)主大會(huì)，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行表決;
(二)業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(四)選擇物業(yè)管理企業(yè);
(五)與物業(yè)管理費(fèi)用相符的服務(wù);
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。
業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù)：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約;
(三)遵守業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定;
(四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(五)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修基金;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程;
(二)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員;
(三)審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(五)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告;
(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)。
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。
第八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實(shí)行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，具體計(jì)算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門制定。
召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有代表過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)。
第十條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
一 召集和主持業(yè)主大會(huì);
二 擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會(huì)章程草案及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過;
三 經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，選聘或者
解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)對合同條款審查同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;
四 經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)維修基金的管理和使用，當(dāng)維修基金不足時(shí)，進(jìn)行續(xù)籌;
五 審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計(jì)劃和物業(yè)管理重大措施;
六 聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
七 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定;
八 接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;
九 督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;
十 法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。
第十二 條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。對依法成立的業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
第十三 條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程自業(yè)主大會(huì)審議通過之日起生效，并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十四 條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
省人民政府建設(shè)行政主管部門可以制定業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十五 條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機(jī)關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。
對物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)定實(shí)行資質(zhì)管理。
第十六 條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;
(二)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;
(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù);
(五)拒絕任何形式的攤派;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)：
(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)業(yè)主利益;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(四)定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計(jì);
(五)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
第十七 條新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。
新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。
物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。
第十八 條前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括：
(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;
(二)雙方的權(quán)利和義務(wù);
(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法;
(六)維修基金的管理和使用;
(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;
(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
第十九條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;
(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng);
(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù);
(五)應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約維修服務(wù);
(六)物業(yè)檔案資料的管理。
前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同中沒有特別約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。
