距離首個(gè)自住房項(xiàng)目入市7個(gè)月之后，自住型商品房對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響已是不言而喻。截至昨日，北京已經(jīng)開(kāi)始申購(gòu)或進(jìn)入之后流程的自住房項(xiàng)目已達(dá)到23個(gè)。北京商報(bào)記者近日走訪了其中位于順義、昌平等五個(gè)區(qū)的10個(gè)自住房項(xiàng)目，調(diào)查結(jié)果顯示，有9個(gè)帶跌了周邊小區(qū)的房?jī)r(jià)，包括新房和二手房，降價(jià)幅度最高可達(dá)5000元/平方米。
推高成交量拉低市場(chǎng)價(jià)
自去年9月自住型商品房這個(gè)概念首次在北京土地交易市場(chǎng)上亮相后，這種滿足夾心層消費(fèi)者購(gòu)房需求的新型商品房就因低廉的價(jià)格吸引著各界的目光。根據(jù)政策規(guī)定，本市自住房銷(xiāo)售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定，在北京具有購(gòu)房資格的家庭均可購(gòu)買(mǎi)。
據(jù)多家中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)創(chuàng)下近3個(gè)月來(lái)新高，但也正是在價(jià)格相對(duì)低廉的自住房大量成交的影響下，今年7月北京的純商品房成交均價(jià)僅為24979元/平方米，環(huán)比下降6.8%，觸及今年以來(lái)最低點(diǎn)，其中一般商品房網(wǎng)簽量?jī)H2855套，處于市場(chǎng)較低水平，而自住房成交量卻維持穩(wěn)步上漲，占除保障房外新房成交量的近四成。
此外，據(jù)中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)發(fā)布的北京7月二手房數(shù)據(jù)顯示，雖然7月北京二手房成交量出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月以來(lái)的首次回升，但價(jià)格指數(shù)較上月下降11.7點(diǎn)，環(huán)比跌幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大，為0.96%。“自住房項(xiàng)目入市初期，大家對(duì)于這種新型商品房最大的期待是能夠滿足夾心層購(gòu)房需求，而平抑房?jī)r(jià)卻并非主要目標(biāo)，但隨著入市項(xiàng)目越來(lái)越多，成交量越來(lái)越大，自住房對(duì)房?jī)r(jià)的影響正在加速釋放。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師張旭表示。
據(jù)此前各機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，北京7月住房均價(jià)約為32700元/平方米，比今年5月最高均價(jià)33400元/平方米降低了700元/平方米左右，而此次調(diào)查中自住房周邊商品房房?jī)r(jià)最小降幅也都在1000元/平方米以上，可見(jiàn)自住房拉低均價(jià)的作用還是相當(dāng)明顯的。
新房二手房“一個(gè)都不能少”
北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受自住房影響，二手房市場(chǎng)首當(dāng)其沖，房?jī)r(jià)大幅下跌。其中位于朝陽(yáng)北路的金隅匯星苑自住房周邊的房?jī)r(jià)跌幅最大，前后價(jià)差高達(dá)5000元/平方米左右。
“自從我們得知朝陽(yáng)北路高井將建自住房之后，就感覺(jué)到二手房房主定價(jià)時(shí)放給中介、買(mǎi)房者的議價(jià)空間變大了，尤其是2月自住房開(kāi)始申購(gòu)之后，自住房周邊的麗景馨居、天鵝灣兩個(gè)二手房小區(qū)的房源成交均價(jià)一路分別從38000元/平方米、45000元/平方米下降至33000元/平方米和40000元/平方米。”負(fù)責(zé)該區(qū)域的房產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)、華中地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員告訴記者。
此外，新建商品房樓盤(pán)受到周邊自住房入市的影響也難被忽視。北京商報(bào)記者在走訪位于大興區(qū)孫村的自住房項(xiàng)目首創(chuàng)悅都匯時(shí)發(fā)現(xiàn)，5月開(kāi)始網(wǎng)申、7月開(kāi)盤(pán)至今已全部售完的該項(xiàng)目，至今仍對(duì)其西北側(cè)的首地浣溪谷新房項(xiàng)目的售價(jià)產(chǎn)生著影響。“周邊自住房確定申購(gòu)時(shí)間的消息公布后，售樓團(tuán)隊(duì)增加的競(jìng)爭(zhēng)壓力超越了預(yù)期，最終，公司決定將5月開(kāi)售的二期住宅售價(jià)下調(diào)至了2.05萬(wàn)元/平方米，后來(lái)隨著自住房申購(gòu)、搖號(hào)等程序的進(jìn)行，售樓任務(wù)仍然一直完不成，因此從上周起，首地浣溪谷還增加了‘機(jī)場(chǎng)員工內(nèi)部?jī)r(jià)折扣活動(dòng)’，即購(gòu)房者只要愿意購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商制定戶住宅，可享受1.8萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/平方米的優(yōu)惠價(jià)，至此，購(gòu)房者的熱情才算是被我們吸引回來(lái)了一些。”小劉無(wú)奈地告訴北京商報(bào)記者。
作用持續(xù)還待政策繼續(xù)“給力”
“調(diào)低房?jī)r(jià)”、“分流需求”是北京商報(bào)記者在調(diào)查過(guò)程當(dāng)中聽(tīng)到最多的詞。“自住房確定了入市區(qū)位后，周邊房?jī)r(jià)相近的商品房銷(xiāo)售肯定會(huì)承受壓力，對(duì)它們產(chǎn)生客戶分流，這種影響是不可忽視的。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)進(jìn)一步解釋稱，自住房的入市除了影響剛性需求樓盤(pán)的銷(xiāo)售外，甚至還會(huì)適度平抑周邊中高端樓盤(pán)、二手房市場(chǎng)價(jià)格。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提出，畢竟北京樓市中的自住房體量小，滿足需求少，自住房對(duì)于周邊樓盤(pán)價(jià)格的影響只是一時(shí)的，長(zhǎng)久來(lái)看，只要配套相對(duì)完善、交通相對(duì)方便，自住房周邊普通商品房的價(jià)格還是會(huì)維持在較高水平的。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，自住房對(duì)北京房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的影響還需看整體，也決定于政策未來(lái)的走勢(shì)。“北京今年大概已經(jīng)完成一半自住房建設(shè)計(jì)劃了，到目前來(lái)看自住商品房對(duì)周邊房?jī)r(jià)造成的影響已經(jīng)非常明顯了，但是這批項(xiàng)目建完后，這股影響力再能持續(xù)多久就不可預(yù)測(cè)了，關(guān)鍵還要看國(guó)家、地方政府制定的自住房政策是長(zhǎng)期的還是短期的，如果是長(zhǎng)期的，那這批自住商品房建完后市場(chǎng)上仍然會(huì)有其他的項(xiàng)目接棒，這樣的話，自住房對(duì)周邊商品房房?jī)r(jià)，甚至是北京整體房?jī)r(jià)的影響都會(huì)持續(xù)下去，甚至?xí)蔀槲磥?lái)政府側(cè)面調(diào)控房?jī)r(jià)的主要手段之一。 ”陳國(guó)強(qiáng)表示。
